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2021年海外房產怎么就成了投資領域的剛性需求？ 

2020年一開篇就注定了這是不平凡的一年，新冠疫情在全球范圍的爆發，世界的形勢和格局似乎悄悄地發生了改變，在全球化程度之深的當代，全球幾乎沒有一個地方是可以置身事外，獨善其身的。那么，海外房產為何成為投資領域的剛性需求？

其實房產一直是資產配置中的剛性需求，從個人投資者到大型企業，都或多或少在房產領域有一定的投資。

在國人的意識里，房產是一個穩賺不賠的投資模式。實際上也確實如此。和虛無的股票、證券、期貨相比，房產實實在在存在的。

一個北京或上海的普通老阿姨，可能就同時手握3套房產，每年靠租金收入完全滿足生活需要。

但海外房產怎么就成了投資領域的剛性需求？

近兩年，對于國內投資者而言，可以說是一場“災難”，2015年以后新一輪房價上漲，在2017年政府的一紙“限購令”下戛然而止；18年股市再次迎來一輪“崩盤”；中美貿易戰讓國內經濟下行壓力不斷增大........放眼國內，理想的投資方式已經鳳毛麟角。

但是，想去海外市場的國內的投資者，會發現海外市場更加復雜，資產種類龐雜，加上語言障礙，缺乏專業知識和專業人士指導，極易落入陷阱。

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業“玩法”相對要簡單許多，而且海外房產擁有一些“獨有特點”，讓它相比國內房產投資更有優勢。

海外房產有哪些“獨有特點”？

房屋產權方面

中國房子的產權一般為40年、50年、70年，而購買海外房產，購房者一般享有至少99年的產權，大多數都是永久產權。

首付方面

中國房產首付占全款的比例至少在35%（實際占比50%左右），而海外房產首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款方面

國內一般自買家簽訂房產合同后，就要開始履行還貸的義務，而海外購房在現房交割后才開始還貸。

法律保障方面

在中國，購房者自行就可以購買房產，一般不會自帶律師。而在海外，購買房產則需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。

租金回報方面

國內房產的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。

得房率

國內房產說的都是建筑面積，大多數還都是毛坯房，海外房產說的室內使用面積，且交房標準都是精裝修，還帶家具包。

在哪些方面滿足了投資者需求？

整體上，除了自住這樣的基礎需求，海外置業能在教育、資產配置、對沖單一貨幣風險、純投資理財、傳承、稅務規劃等方面發揮作用。

據統計，在選擇海外置業的高凈值人群中，自住、移民目的現在已經屈居第三，投資和子女教留學教育成為最重要的兩個目的，二者占比分別約為75%和56%。

這些置業需求和目的的出現，與海外置業的主要作用是分不開的。

具體來說，配置海外置業的作用體現在：

分散單一貨幣的風險

股神巴菲特說過，投資最基本的三條規則：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，時刻牢記前兩條。

高凈值人群進行全球資產配置、優化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場配置帶來的風險。當風險降臨，某一籃子雞蛋的損失可以通過其他籃子里的盈利來彌補，這就是風險對沖，最大化的抗跌保值。

完成“分散風險”第一步后，初始本金能夠相對安全地實現最大化積累。接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產配置中獲取收益。

加杠桿，以租養貸

大部分歐美國家不實行“限購限貸”政策，這為房產投資者提供了施展拳腳的舞臺。通過海外房產貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基礎收益上獲取更多的收益。

“以租養貸”顧名思義，通過貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這不僅是利用杠桿功能來獲得長期收益，而且是實現后面很多功能的前提。

以房生房

巴菲特曾說過：“人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球”。

投資海外房產同樣可以滾雪球。在核心地帶購買一套具備升值潛力的優質房產，購房者利用未來房產升值部分，投資下一套房產的首付，第二套房產如上操作，實現“房產的裂變”。

以房養老

以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產，而且通過租金早已還清貸款。以后每月產生的租金就相當于給自己發養老金。

等于花很少部分的錢提早給自己買了一份養老保險，老有所依。

而且，如果是海外旅游地區房產，還能每年去自己的房子里度假，享受一下異域環境，豐富退休生活。

候鳥式養老自住

隨著全球化進程步履的加快，人們對退休后的居住地有了越來越多的選擇。

以前常有北方人冬季去海南養老，如今養老的選擇不僅局限于國內，海外養老的熱潮逐漸興起。

國外養老有著諸如基礎設施建設完善、醫療體系相對健全、季節性疾病預防、環境氣候適宜等優勢，更能適合對養老條件有追求的退休老人。

以房養學

留學生海外求學，“住”是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。但是，“以房養學”就能讓留學生既解決了“住”又解決了“學”。

比如家長在學校所在城市購買房產，其中一間留給孩子用，將其它房間出租。

利用房屋租金去償還部分貸款，剩余的作為孩子生活費的一部分。

等孩子學成回國的時候把房子賣出，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學期間的費用。

資產傳承

對于高凈值人群來說，購買海外房產除了投資和自住，最看重的便是“資產傳承”。海外房產一般都具備永久產權，意味著購房者購置的房產具備傳承性，可傳承給后代。

而且不少歐美國家，都有父母對子女資產轉讓和繼承方面的稅收優惠。

稅務規劃

海外房地產作為非金融類資產，不在CRS披露的范圍內，有效可規避CRS。

另外，國內購房者的個人信息亦會受到隱私保護，不會公開曝光。

海外置業發展階段

其實，海外置業發展到以“資產配置”為主要目的今天，也經歷了多次重大轉變，總結海外房產變遷的四個階段，在不同時間階段的背后，其主力購買群體和購買目的均有不同。

第一階段

時間階段：2000年至2008年

購房群體：留學生、移民群體

購房目的：剛需自住

海外房產基本在2000年以后才在中國形成商業化規模，這一階段購買海外房產主要群體以留學生、移民人士為主。

2000年以后，中國赴海外留學人數呈現飛速增長的趨勢。由于那時的移民政策還沒有那么嚴格，留學生在畢業后多數選擇留在當地工作和移民安家，滿足“自住”的基本需求成為留學移民群體購買海外房產的主要目的。

第二階段

第一階段

時間階段：2008年至2011年

購房群體：高凈值人群

購房目的：享受型消費

海外留學生受2008年全球次貸危機的影響，更傾向于回國發展，購房主力軍切換為高凈值人群。同時，購房的目的也發生了轉變。

這段時間，海外房產在高凈值人群中被賦予了新的身份——“享受型”資產，以城堡、農場、酒莊為代表的房產類型在此階段受到高凈值人群追捧。

第三階段

時間階段：2011年至2017年

購房群體：炒房群體、移民群體

購房目的：炒樓花、移民剛需

2011年左右，中國房地產市場開始逐漸收緊，這收窄了投資者在中國房產市場的投資管道，國內投資者以往的投資操作“失效”，不再是“國內任性投資也能遍地開花”。

于是，炒房客將目光瞄向海外房地產市場。炒樓花風靡一時，投資人在樓盤未落成之時繳納小比例首付，并在交房前轉手賣給他人，賺取中間價差。

其中以中國大媽們為代表的炒房群體，盡管她們不擅長英語，但絲毫不影響她們橫行于國外街道，“霸占”國際房產市場中的一席之地。

與此同時，受歐洲“黃金簽證”等移民政策的影響，移民群體購房需求也大幅增長。

第四階段

時間階段：2017年至2019年

購房群體：新中產及以上階層

購房目的：全球資產配置、稅務規劃

2017年海外各國政府開始出臺政策管控房產投資市場。

如澳大利亞、新加坡、加拿大政府出臺“海外投資者印花稅”，其中新加坡、溫哥華對國外投資者收取的印花稅高達20%。

同樣一套房子，本地人需要100萬，而國外投資者需要120萬。砍掉了大部分以投資為目的的人群。

與此同時，“新中產階層”不斷壯大。

以“新中產階層”為主力的購房群體逐漸回歸主流市場，投資心態日趨成熟，更加追求資產的穩定性，投資目的轉變為資產配置、稅務規劃等，通過純杠桿投資實現“以房生房”、“以租養貸”。

海外房產從最初的自住功能到今天的資產配置功能，經歷了近20年的發展變遷，其重要性已逐漸被投資者所認知。

伴隨著人們來自“教育”、“稅務”、“自住”等各種需求的增長，海外房產更像是資產規劃的“優惠套票”，滿足購房者的多重需求。

海外房產正是因為滿足當下主流投資群體的各種需求，所以成為剛需。